万达地产王健林:坚持现金为王 千亿之后再谋增长

类别 : 公司分析  2018-08-20

【注:万科、万达,都属于逆势上攻的领军企业,其特点就是高周转,靠规模与速度取胜。】

 

  2011年7月6日,万达中超联赛的广告牌、背景板赫然出现在中超开幕赛场上。一个民营企业、非上市公司,向低谷中的中国足球伸出援手,万达集团冠名中超联赛,合同为期3年,赞助费5亿。

  时值房地产行业近十年来最低迷的时刻,有开发商降价自保,有开发商断腕求生。万达集团董事长王健林却大手笔投资于谁都不看好的足球,这无异于“烧钱”,但王健林并不在意,他更看重无形价值的提升。

  成立演艺公司、影视制作公司,投资旅游地产、建酒店、运营百货公司,2011年,万达四处出击,仿佛又回到了王健林白手起家之初,无所不做的日子。

  但巨变已经发生。底气在于万达已驶入“千亿”行列。2012年年初,王健林在公司年会上透露,万达集团2011年总收入1051亿元,同比增长43%。王健林称,这是万达创立24年历史上,年收入首次迈进千亿大关,标志万达进入新的发展阶段。而今天万达的多元化也并非机会主义,而是围绕主业的上下游产业链进行拓展。

  有雄心壮志的王健林并不仅仅满足于千亿。他给万达旗下所有分公司都提出了更高的要求,2012年要达到资产总额2300亿元、总收入超过1160亿元、纳税200亿元、净利润超过100亿元的目标。2012年,万达将新开业19个项目。他甚至首度提出万达要通过并购的方式,做跨国企业。2011年万达总资产为1950亿元。

  千亿万达像一台高速运转的机器。过去一年,万达新发展项目20个,购买土地楼面面积1016万平方米,累计土地储备达3530万平方米。土地购买成本同比呈下降趋势。王健林解释说,土地成本下降,也有全国土地出让价格整体下降的因素。但3500万平方米正好是万达一年的开工量,土地储备规模刚刚好。“万达的商业模式是快买快干快竣工,不需要囤地,不需要通过土地升值来获取利润。”王健林说。

  王健林强调执行力。据本报记者了解,万达的资金安排甚至计划到每个周,严格按照计划执行。一座万达广场,从拿地到开业,只需要18个月,这令一些企业瞠目结舌的速度,在万达已经成为严格的规则。如果实现不了,一定要对项目总负责人进行问责。

2011年年中,多数房企下调销售计划时,王健林却提高了集团销售目标。尽管到年底,业绩增幅放缓,但也完成了此前制定的销售计划。高周转速度支撑万达在严厉的调控年,现金流正常运转

  大手笔投资旅游地产,大手笔做慈善的王健林最看重的是销售,并一再强调现金为王。“如果市场销售降50%,万达销售也降50%,那就不是万达了。”王健林说,“去年年会我说过,2010年全国房地产市场销售5.3万亿元,只要2011年还有4万亿销售额,房地产行业就没有崩盘,万达依然可以扩大份额。实践证明,这样说过于悲观,2011年全国销售额仍然达到5万亿左右。”

王健林看来,市场正在向正常回归,十年前根本无法想象,一个项目在一个月或两个月之内就清盘,一般到项目竣工才能基本卖完。“现在卖房难,很重要的原因是做销售的人把真功夫丢了。”王健林说。他要求,项目开盘一个月,一般标准要求销售50%以上,最低也要销售30%,否则就是开盘失败。

王健林看来,中国房地产如果还想再发展20年,就必须维持现在这种态势。如果泡沫继续,就会彻底崩盘,届时中国房地产市场将经历3到5年极其痛苦的调整,就像亚洲金融危机后的香港、台湾地区和泰国一样。日本甚至用了20年都没调整过来。“3年前我就讲,5年左右,中国房地产业的系统性风险一定会到来。”王健林言语中不无担心。

  对于2012年的经济形势,王健林判断将会前抑后扬,前紧后松,上半年难过,下半年会好一点。“只要上半年计划能完成,特别是一季度能完成,今年一定过得去。”王健林说。他十分强调,从第一个月开始,各子公司就必须抓销售节点,只有每周、每月都完成计划,到年底才能完成年计划。

  “从经济学上看,今年可能是十年来最冷的冬天。”王健林说,“中国经济正处于下行态势,房地产又继续调控,必须做好过冬准备。 ”